Quero alertar você, que financiou um lote ou outro tipo de imóvel com uma empresa que não seja um banco, sobre o sistema ilegal de juros que pode estar sendo aplicado no seu contrato.
Isso faz com que a sua parcela suba demasiadamente todos os meses, em uma escalada que, em pouco tempo, se tornará impagável.
Quando você se interessa por um imóvel, o início da negociação parece encantador.
Você passa em frente a um stand de vendas de uma empresa que lhe oferece a aquisição de um lote, casa, apartamento etc. Os vendedores são simpáticos, te oferecem uma cadeira para se sentar, em uma sala com ar-condicionado…
– Vai um café? Pergunta o vendedor.
Parece um sonho! Há uma bela recepção e você se sente importante e prestigiado.
Mostram-lhe uma maquete do imóvel desejado. Quando é um lote, todas as ruas estão asfaltadas, limpas e iluminadas, toda a infraestrutura existe e a possibilidade de valorização é imensa.
No caso dos apartamentos, você é convidado a ir até um “decorado”, que teve mais investimento em mobília e decoração do que o próprio valor da estrutura física.
Há um anúncio com o valor das parcelas, algo que, aparentemente, cabe no seu bolso.
São vários os anúncios com prestação de lote em “condomínios fechados”, por exemplo, com prestações a partir de R$ 1.000,00.
Na hora de assinar o contrato, os vendedores dizem que os juros são baixos, que os valores das parcelas não subirão tanto assim, que é corrigido pelo mesmo índice do reajuste de aluguel, que os juros são de 1% ou menos.
Parece algo irrisório, mas não é!
Depois de alguns meses da assinatura do contrato e o recebimento dos boletos bancários para pagar as prestações, você vai percebendo que, a cada mês, os valores estão subindo e, seguindo nesse ritmo, em pouco tempo não será mais possível pagar essa dívida que, no início, parecia inofensiva.
Por que o valor da minha parcela está aumentando todos os meses e ficando tão cara?
É bem provável que, em seu contrato, haja a cobrança cumulativa ou acumulada de juros, ou seja, todos os meses a sua parcela irá ter a incidência de juros daquele mês somado com os juros de todas as parcelas anteriores, fazendo uma verdadeira bola de neve.
Exemplificando: Se a sua parcela custa R$ 3.000,00. Logo no primeiro mês haverá a incidência de juros. No mês seguinte, haverá novo cálculo, com os juros daquele mês e do anterior. E daí sucessivamente, até o final do contrato.
Em um ano, a parcela original de R$ 3.000,00 pode ficar em R$ 3.600,00.
Depois de 4 anos, você estará pagando algo próximo a R$ 6.000,00.
E mais, você pode pedir o seu saldo devedor atualizado e verificar que, mesmo tendo quitado várias parcelas, a sua dívida não diminuiu.
Caso tenha sido reduzida, essa redução foi muito pequena, parece que você não pagou nada!
Esse sistema de cobrança de juros é correto?
No caso de aquisição de imóvel com financiamento realizado pela construtora/imobiliária/incorporadora não pode haver acumulação MENSAL de juros.
Isso ocorre porque é vedada a capitalização mensal de juros compensatórios, sendo admitida, entretanto, apenas a anual, a teor do artigo 4º da Lei de Usura:
Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.
A aplicação dos juros só pode ocorrer UMA vez ao ano e não todos os meses, acumulando o da parcela atual com as anteriores, como vem sendo largamente praticado pelas empresas do ramo imobiliário.
Por que que os bancos podem fazer a atualização todos os meses e as construtoras/loteadoras não?
A autorização para a realização de capitalização mensal de juros concedida pelo art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001 é aplicada apenas às instituições financeiras.
Existe uma espécie de proteção legal aos bancos, que é, ao meu entender, também indevida, por gerar uma dívida muito elevada para o consumidor e um lucro exagerado à instituição financeira.
É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.
Tenho direito à restituição dos valores e diminuição da parcela e/ou saldo devedor?
Sim. Para saber o valor exato é necessário analisar cada caso de forma individualizada e é necessário fazer os cálculos com os seus dados para chegar ao valor exato.
Mesmo assim, as retiradas dessas cobranças abusivas geram, em média, uma economia entre 40% a 60% do valor total do seu contrato.
Caso faltem muitas parcelas a serem pagas, pode-se pedir o recálculo da dívida, com a redução dessas parcelas.
Na hipótese de todo o contrato já ter sido quitado ou se faltarem poucas parcelas para pagá-lo, é cabível pedir a quitação ou o reembolso, a depender do valor apurado.
Os valores cobrados a mais, conforme recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, poderão ser restituídos em dobro.
Por fim, como você viu essa é uma questão complicada, pois é vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada! Contudo exposto, e necessário um advogado especialista de sua confiança!
Então se você se encontra nesta situação, não perca tempo, junte o contrato, as prestações pagas e a pagar, todos os documentos que achar importante, acredite esse é o primeiro passo para ter seu dinheiro de volta.
O resto deixa com a gente, pois estamos aqui para melhor atendê-lo. Entre em contato com nossa equipe de especialistas pelo WhatsApp para um atendimento. Que vamos resolver seu problema!
